Сравнение с иными схемами жилья в рассрочку

Долевое строительство

Сегодня многие люди хотят приобрести квартиру через участие в долевом строительстве. Привлекает более дешевая стоимость квадратного метра и надежда на то, что новый дом будет лучше и комфортнее построенных ранее. При этом не пугают громкие скандалы с обанкротившимися застройщиками - каждый надеется, что его это не коснется.

Ранее существовавшая схема участия в долевом строительстве была связана с известными всем ситуациями: «двойными» продажами, задержками сдачи дома в эксплуатацию, несвоевременным подключением к системам отопления. Это приводило к пропаже вложенных в долевое строительство средств, и количество пострадавших от недобросовестных застройщиков исчислялось тысячами.

В настоящее время подготовлены изменения в законодательстве, с 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон 214-ФЗ от 22.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который призван обезопасить участников долевого строительства. В частности, Закон устанавливает требование об обязательной регистрации договоров участия в долевом строительстве, об ужесточении требований к застройщику, об уплате штрафных санкций за нарушение условий договора участия в долевом строительстве. Страховые компании активно включились в страхование рисков дольщиков. Это, несомненно, делает данный рынок более безопасным. Некоторые банки разработали программы выдачи кредитов на участие в долевом строительстве.

Тем не менее, схема участия в долевом строительстве по-прежнему имеет существенные недостатки:

• длительное время ожидания сдачи дома. На законодательном уровне установлен срок не более 5 лет. При этом если вы, для того чтобы вложить деньги в долевое строительство, продали имеющееся жилье и снимаете квартиру, то сумма оплаты за аренду квартиры равнозначна выплатам по ипотечному кредиту на приобретение аналогичной квартиры;
• государственная регистрация договоров долевого участия введена только с 1 апреля 2005 года. До этого времени никакой защиты от «двойных» продаж у дольщика не было;
• фактически являясь полноправным участником строительства (в силу заключенного договора), вы, тем не менее, никак не можете проверить качество строительства. В настоящее время никаких требований к рядовым работникам на стройке нет, и на многих объектах трудятся низкооплачиваемые и малоквалифицированные рабочие. При этом оценить качество построенного объекта вы можете только после завершения строительства;
• наконец, очень важна финансовая составляющая - дома сдаются без отделки (а часто даже без внутренних перегородок). Минимальная отделка по существующим на настоящий момент рыночным ценам в крупном городе будет стоить не менее 15-20 тысяч долларов США. Поэтому экономия при приобретении более дешевого жилья может оказаться призрачной.

Участие в долевом строительстве - это, скорее, вариант для тех, кто обеспечен жильем, но хочет со временем купить что-то лучшее либо вложить средства с целью защиты их от инфляции. Для тех же, у кого остро стоит жилищная проблема, этот вариант не очень подходит.

Исходя из большого спроса населения, многие банки выдают кредиты под строящееся жилье по двум схемам кредитования:

1. Банк выдает кредит только по определенным строительным адресам, по проверенным застройщикам и объектам.
2. Банк выдает кредит при условии страхования финансового риска (то есть риска того, что квартира не будет построена и зарегистрирована в установленном порядке) в пользу банка.

Застраховать финансовые риски желательно, даже если вы участвуете в долевом строительстве без привлечения банковского кредита или если банк этого не требует - в этом случае вы страхуете риски незавершения строительства в свою пользу. Многие страховые компании включили данный вид страхования в объем своих услуг (в том числе можно застраховать даже нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию).

Кооперативные схемы

В отличие от долевого строительства, которое, ввиду большого количества пострадавших, начали регулировать законодательно (для чего потребовалось не менее 10 лет), кооперативное движение только начинает активно развиваться, еще только выходит на тот уровень, когда о нем можно говорить как о массовом явлении.

С 2005 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые предъявляют повышенные требования к кооперативным организациям, принимающим средства частных пайщиков.

Привлекательность этого вида предоставления жилья в рассрочку вызвана отчасти воспоминаниями о том, что в советские времена это был единственный способ улучшения жилищных условий. Кроме того, кооперативы рекламируют данную схему как «немецкую» схему развития ипотеки.

При этом, если гражданин принял решение вступить в кооператив, он должен понимать, что при «немецкой» схеме кредитования по обязательствам подобных организаций обязательно присутствуют государственные гарантии и государственное регулирование. Так же обстояло дело и в советские времена. В ныне же существующей схеме кооперативного движения никаких государственных гарантий нет, вы вкладываете деньги на свой страх и риск.

Сегодняшние схемы кооперативов существуют за счет привлечения новых членов - то есть вы сможете купить квартиру, если после вас в кооператив вступит еще значительное количество граждан. При этом вы должны внести в кооператив довольно крупную сумму своих средств на неопределенный срок. Отметим, что сроки приобретения квартиры, указанные в рекламах кооперативов, не оговариваются ни в каких юридических документах (договорах, соглашениях), следовательно, за их соблюдение никто не несет никакой ответственности. Эти средства не защищены законодательно (в отличие от средств на банковском счете, которые в настоящее время защищены ФЗ «О страховании вкладов физических лиц»), и если кооператив откажется вернуть их вам, вы не сможете предъявить никаких претензий.

Еще одна отрицательная особенность (от которой сейчас отказываются многие кооперативы) - это то, что квартира в вашу собственность оформляется только после погашения займа.

Эти недостатки кооперативов очень сильно проявились при резком росте цен в 2006 году, когда накопленной членами кооператива суммы не хватало на приобретение желаемой на момент вступления в кооператив жилплощади, и деньги резко обесценились с точки зрения приобретения на них недвижимости.

Что привлекает многих в кооперативной схеме - это отсутствие каких-либо требований по подтверждению дохода. Преимущество сомнительное, так как в случае, если вы понадеялись на обычный «авось» и не смогли исполнить обязательства по займу, вы попросту останетесь и без квартиры, и без внесенных за нее средств.

Таким образом, если вы решили улучшить жилищные условия через вступление в кооператив, вы должны тщательно проверить учредительные документы кооператива, проанализировать договора и главное - просчитать, за счет каких источников и через какой срок вам приобретут квартиру и сколько средств из внесенных вами в кооператив для накопления на приобретение квартиры тратится на рекламные и иные расходы кооператива. Если вам отказываются предоставлять подобную информацию, стоит задуматься, а имеет ли смысл вступать в подобный кооператив и рисковать своими достаточно значительными накоплениями. С 2005 года внесены изменения в законодательство в части:

• жилищно-накопительных кооперативов (ФЗ 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах», вступил в силу в 1 апреля 2005 года);
• жилищных и жилищно-строительных кооперативов (Жилищный кодекс, вступил в силу с 1 марта 2005 года).

Часто применяемая схема - кредитно-накопительные кооперативы - регулируется ФЗ 117-ФЗ от 07.08.2001 «О кредитных потребительских кооперативах граждан», в данный закон изменений не вносилось, так как деятельность данных кооперативов не направлена на улучшение жилищных условий граждан. Если вы решили стать членом именно такого кооператива, следует быть особо осторожными, так как государственного контроля за их деятельностью не предусмотрено.