Утверждение максимальной суммы кредита

Предварительная квалификация

Для получения первоначальной консультации вы можете выбрать несколько возможностей:

• воспользоваться сайтом в Интернете, на котором ознакомиться с размещенной на нем информацией и отправить заявку по электронной почте в банк, после чего сотрудник банка свяжется с вами;
• позвонить в один из банков (на горячую линию или ответственному сотруднику);
• обратиться в риэлтерскую компанию (ипотечному консультанту), в этом случае вы можете заключить договор оказания консультационных услуг на всех этапах ипотечного кредитования.

Результат данного этапа: вы получаете представление о примерном размере кредита и необходимых дальнейших действиях по получению кредита.

Первичная консультация в банке (или у ипотечного консультанта)

Сотрудник банка назначает вам время встречи. Ориентировочная продолжительность встречи - 20-30 минут, поэтому следует точно определиться с вопросами сотруднику банка. На встречу желательно прийти со справкой с работы, чтобы сотрудник банка мог оценить размер дохода, принимаемого к рассмотрению для определения суммы кредита.

В процессе консультации вы получите следующие сведения:

• вам расскажут о процедуре получения кредита;
• уточнят вашу ситуацию в части доходов, первоначального взноса, ваши пожелания по приобретаемому жилому помещению;
• рассчитают предварительную сумму кредита и стоимость квартиры; при этом следует учесть, что размер кредита зависит от срока кредитования (возможно, вам лучше взять кредит на 15-20 лет, а потом погасить его досрочно);
• если в настоящий момент вы не удовлетворяете требованиям банка, вам постараются дать совет, как можно решить ваши жилищные проблемы.

Результат данного этапа: понимание вами требований банка к сбору документов, информация об особенностях работы конкретного банка по выдаче кредита, четкое понимание ваших дальнейших действий.

Банк не заинтересован в проведении лишней работы, поэтому если у сотрудника банка возникнут сомнения в вас как в заемщике, он уведомит вас об этом уже на данном этапе. Тем не менее, вы все равно можете попытаться собрать документы либо обратиться в другой банк для получения аналогичной консультации. При этом следует четко уяснить, по каким критериям вы не соответствуете требованиям банка - возможно, эти критерии можно изменить.

Вам должны выдать:

1. список документов (возможно, с приложением формы для заполнения);
2. памятку клиенту и информацию по банку;
3. заявление-анкету для получения кредита.

Чтобы ускорить процесс получения кредита, вы можете прийти в банк с уже скомплектованным пакетом документов. Если вы решили действовать через риэлтора, то риэлтор сделает за вас эту работу.

Сбор документов по заемщику

При сборе документов следует обратить внимание на те факторы, которые могут стать причиной отказа.

Список документов условно можно разделить на несколько частей:

• основные сведения о заемщике (паспорт, ИНН, пенсионное свидетельство);
• документы о семейном положении и несовершеннолетних детях заемщика;
• документы об образовании и квалификации;
• документы о трудовой деятельности (трудовая книжка, трудовой контракт, дополнительные справки и характеристики с работы);
• документы о получаемом доходе:
  1. наемный работник, в зависимости от специфики деятельности предоставляет справку от работодателя, в той или иной форме. Кроме того, сотрудник банка может провести беседу с работодателем. Если заемщик является аффилированным лицом фирмы (руководящий состав, начальники финансовых и кадровых служб), банк может затребовать дополнительные документы по фирме-работодателю (бухгалтерская отчетность, учредительные документы);
  2. владелец бизнеса (учредитель юридического лица или частный предприниматель) предоставляет документы по фирме (учредительные, финансовые, хозяйственные договора и т. п.). В настоящее время с целью минимизации затрат все меньше банков осуществляют выезд сотрудника банка на место ведения бизнеса для осмотра и составления отчета.

     Существуют программы, по которым действует заявительный характер информирования о доходе - при этом банк анализирует доход заемщика исходя из его образования, места работы и должности, наличия иных активов;

• документы по активам и кредитной истории (по некоторым программам).

Сбор документов - это само по себе очень ответственное мероприятие. Именно на основании предоставленных документов банк принимает решение о предоставлении вам кредита, а также о его максимальной сумме. Цель банка - удостовериться, что вы являетесь:

• платежеспособным (то есть в течение срока погашения кредита имеете возможность погашать кредит). Обращается внимание на возможность сохранения дохода в случае потери текущей работы и возможность устройства на работу с аналогичным уровнем дохода;
• социально и экономически активным, то есть имеете карьерный рост, повышаете свою квалификацию, имеете денежные и неденежные активы, стремитесь к увеличению своих доходов;
• надежным, то есть не имеете отрицательной кредитной истории, иных неисполняемых обязательств, отрицательной характеристики с работы и т.п.

Таким образом, при сборе документов следует обратить особое внимание на следующие факторы.

1. Оперативность и аккуратность при сборе документов, воспитанность и адекватность в общении с сотрудником банка всегда являются положительным фактором при рассмотрении вашей заявки. Очень позитивное впечатление произведет ваша нацеленность на конечный результат, особенно если вы обратились в банк с уже подобранным вариантом квартиры. Если же вы собирали документы в течение нескольких месяцев, то ваше намерение получить кредит будет взято под сомнение и о вас заранее сложится негативное впечатление.
2. Особое внимание обратите на соответствие вашего образования и квалификации выполняемым должностным обязанностям. Подтверждением квалификации являются, помимо дипломов, сертификаты о прохождении курсов повышения квалификации (в том числе проводимые на работе). В случае несоответствия (что достаточно часто встречается) - предоставьте характеристику с текущей и предыдущей работы, резюме, собственноручное разъяснение непонятных моментов.
3. Имеют значение записи в трудовой книжке (как правило, проверяется стаж за последние 5-8 лет) - в случае несоответствия фактически выполняемых обязанностей записям в трудовой книжке, а также, если имеются пропуски в стаже сроком более 3-5 месяцев - необходимо предоставить письменное пояснение по поводу данного факта. Крайне отрицательным фактором является нахождение на учете на бирже труда и в службе занятости, что, как правило, свидетельствует о неспособности заемщика восстановить свою платежеспособность. Обязательным условием является прохождение испытательного срока, оговоренного в трудовом контракте.
4. Предоставляя информацию о фирме и своих должностных обязанностях, вы должны понимать, что по этим сведениям будет сделан вывод о вашем понимании своих должностных обязанностей, а также о роли вашей фирмы на рынке, и, как следствие, вашем уровне квалификации и вашей востребованности как наемного работника или как владельца бизнеса на рынке.
5. При предоставлении информации о доходах следует иметь в виду, что банк будет проверять соответствие заявленной вами заработной платы среднерыночному ее уровню, исходя из вашей специализации и образования. Также будет проверен факт существования вашей фирмы-работодателя и ее публичность. В зависимости от данных проверки ваш доход будет принят либо в полном размере, либо частично.
6. Срок трудового контракта не должен быть меньше срока погашения кредита. В соответствии с Трудовым кодексом РФ, составление трудовых контрактов является обязательным. По некоторым сферам деятельности составление срочных контрактов является нормой, поэтому данный факт следует согласовать с сотрудником банка.
7. Заранее уточните, какие документы требуется предоставить обязательно, а какие можно заменить пояснениями или не предоставлять вообще.

Индивидуальным образом решается вопрос о предоставлении ипотечного кредита владельцам бизнеса (как юридическим лицам, так и частным предпринимателям). Данный вопрос следует прояснить у сотрудника банка. Список документов, которые вы должны предоставить, будет зависеть от конкретной ситуации.

В случае отсутствия какого-либо документа по списку либо если возникают трудности с его получением, надо не теряться, а позвонить сотруднику банка и попытаться решить вопрос (как правило, большинство банков ограничивается письменным пояснением по ряду документов). Если же с данным банком решить вопрос не удалось, обратитесь в другой банк, где более либерально относятся к отсутствию данного документа.

Дополнительно к пакету документов следует заполнить заявление-анкету на кредит. Для банка этот документ является основным при принятии ваших документов на рассмотрение, так как именно в нем вы излагаете, чего хотите от банка, и даете информацию о себе. Собранный пакет документов является приложением к заявлению. Заявление-анкета подписывается собственноручно заемщиком и созаемщиками. При заполнении анкеты желательно указать максимальную сумму кредита, которую вы хотите получить. В решении банка будут указаны минимальная и максимальная суммы кредита, которые вы можете получить. После подбора варианта квартиры вам пересчитают кредит исходя из стоимости квартиры и ваших собственных накоплений (первоначального взноса). Если же одобренная сумма будет недостаточной, вам придется повторно собирать справки с работы и повторно платить за рассмотрение заявки.

Скомплектованный пакет документов следует сдать сотруднику банка. Сотрудник банка должен поставить дату приема документов на заявке. Как правило, банк уже при приеме документов требует оплаты за рассмотрение заявки - это оплата работы сотрудников за рассмотрение ваших документов. Данный платеж никак не связан с тем, какое решение в дальнейшем примет банк: в случае отказа в кредите уплаченная сумма вам не возвращается.

Получение решения кредитного комитета банка

Кредитный комитет - это коллегиальный орган банка, в который выбираются сотрудники банка, имеющие право принимать решение. В данном случае члены Кредитного комитета принимают решение о вашей платежеспособности и кредитоспособности на основании предоставленных документов. Банк должен в течение 1-14 рабочих дней принять решение по вашей заявке (данные сроки декларируются практически по всем программам).

Положительное решение:

Результатом принятого положительного решения будет то, что вам вручат уведомление, в котором указаны основные условия предоставления кредита (минимальная и максимальная сумма, срок, ставка, условия страхования, срок действия решения), а также требования к приобретаемой квартире. Данное уведомление потребуется также контрагентам по сделке (риэлторам, оценщикам), которым необходима информация о том, что вы действительно претендуете на кредит. В уведомлении также указан срок действия решения банка.

Условно положительное решение:

Оно заключается в том, что банк может уменьшить сумму кредита (взяв в расчет меньший доход), или взять дополнительное поручительство по кредиту (иных лиц, фирмы-работодателя), или отложить рассмотрение дела на какой-то срок (например, если заемщик работает по данной специальности недолгое время).

Отказ:

Решением Кредитного комитета может быть и отказ в предоставлении кредита, причем банк не обязан сообщать о причинах отказа, если данное решение принято на основании субъективного мнения о заемщике (см. Причины отказа). Если же имеются объективные причины для отказа, вам сообщат их.

Стандартный срок действия решения Кредитного комитета - 3-6 месяцев. В случае, если вы не нашли квартиру за это время, вы можете продлить решение Кредитного комитета, для чего следует обновить справки с места работы, написать заявление на продление решения.