Так как обычно приобретаются именно квартиры, в дальнейшем вместо термина «жилое помещение» мы будем использовать термин «квартира». Приобретение жилых домов несколько более сложная процедура, так как при этом требуется дополнительное оформление залога земельного участка, но общая схема аналогична сделке по приобретению или залогу квартиры.
Для согласования квартиры как предмета залога вам необходимо предоставить в банк документы согласно списку, который вы получили от сотрудника банка. Список документов по квартире можно условно разделить на две группы.
Информация о самой квартире.
Паспорт ПИБ. Желательно получить паспорт на текущую дату, но для регистрации сделки достаточно паспорта 5-летней давности (требования к «свежести» паспорта надо уточнить в банке). Если в паспорте содержатся сведения о несогласованной перепланировке - банк может, либо отказать в принятии такой квартиры в качестве залога до согласования перепланировки, либо потребовать от заемщика предоставление обязательства согласовать перепланировку (опять же, в каждом банке свои требования в части отношения к наличию перепланировки).
Отчет независимого оценщика. Оценочные компании, которые могут проводить данную оценку для проведения сделки в данном банке, проходят аккредитацию. Это связано с тем, что отчет оценщика содержит объективные сведения об оценке рыночной стоимости приобретаемой квартиры, и банк, ориентируясь на эту стоимость, рассчитывает окончательный размер кредита. Информация, содержащаяся в отчете оценщика, позволяет заемщику и банку сделать вывод о состоянии квартиры, ее реальной стоимости. Отчет оценщика содержит подробное описание дома, квартиры, прилегающей территории, фотоматериалы, расчеты, поэтому можно посоветовать заемщику обязательно ознакомиться с отчетом оценщика, даже если риэлтор принес его сразу в банк.
Банк может затребовать (на основании паспорта ПИБ и отчета оценщика) дополнительные документы по квартире: справку о дате капитального ремонта, степень износа дома и т. п.
Правоустанавливающие документы по квартире, то есть документы, на основании которых продавец владеет данной квартирой. Это может быть договор приватизации, договор купли-продажи квартиры, свидетельство на наследство и т. п. К данному документу должна быть обязательно приложена выписка из ЕГРП, подтверждающая факт владения продавцом данным помещением и факт отсутствия зарегистрированных обременении. В связи со сложностью получения после реорганизации регистрационной службы данной выписки банки не требуют обязательного наличия этой выписки, но в этом заинтересованы, прежде всего, покупатели квартиры (заемщики).
Для определения юридической чистоты квартиры проводится предстраховая экспертиза квартиры. Цель такой экспертизы - установить, может ли данная квартира быть принята на страхование (страхование риска утраты права собственности и страхование риска повреждения квартиры). При этом проверяются предыдущие сделки по данной квартире, наличие зарегистрированных в ней граждан и прочие сведения, которые впоследствии могут стать основанием для обращения иска на приобретаемую вами квартиру. После проведения данной процедуры и вы, и банк можете быть уверены, что на квартиру не выявлено претензий третьих лиц. Во многих банках данная процедура отменена, потому что отменено страхование риска утраты права собственности (в связи с изменениями в законодательстве и защитой на законодательном уровне права добросовестного приобретателя).
Информация о продавцах квартиры.
Паспорта и свидетельства о рождении собственников квартиры. При этом следует отметить, что, как правило, не допускается приобретение с использованием средств ипотечного кредита квартиры, если ею ранее владел заемщик или супруг заемщика, а также ближайшие родственники заемщика (это требование также надо уточнить в банке).
Форма 9 (выписка из домовой книги) и форма 7 (характеристика помещения) по приобретаемой квартире. До 2005 года до принятия соответствующих изменений в законодательстве, обязательно требовалось снятие всех продавцов квартиры с регистрационного учета. Теперь, согласно законодательству, после продажи квартиры все зарегистрированные в ней лица теряют право регистрации, поэтому данное требование будет постепенно отменяться.
Если право собственности имеют несовершеннолетние - необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Как правило, при оформлении ипотечной сделки одновременно оформляется сделка по предоставлению иной площади несовершеннолетним продавцам, и ответственность за исполнением решения органов опеки лежит на регистрационной службе и продавцах квартиры. Но банк или страховая компания также могут потребовать документы, подтверждающие исполнение решения органов опеки.
Если квартира приобреталась продавцами, состоящими в браке, требуется согласие супруга на продажу квартиры.
По каждой программе существуют свои требования в отношении оформления сделки по доверенности. В общем случае оформление сделки по доверенности всегда проводится только в порядке исключения и при наличии достаточных оснований для этого. С лета 2006 года сделки по доверенности регистрируются в 2,5 раза дольше. До оформления сделки необходимо уточнить в банке, возможно ли оформление сделки по доверенности, а если возможно - необходимо согласовать ее с юристами банка до оформления ипотечной сделки.
До получения одобрения банка на принятие квартиры как предмета залога следует быть осторожными с внесением денежного залога за квартиру. Продавца квартиры могут не устроить требования банка по предоставлению дополнительных документов, дополнительное время ожидания, указанный банком порядок расчетов и т. п. При этом внесенные залоги, как правило, очень сложно получить обратно в полном размере. В случае, если вы решили вносить залог, следует обязательно указать в условиях возврата залога, что он должен возвращаться, если банк откажет в кредитовании этой квартиры.
Комментарии: