Расчет окончательной суммы кредита и согласование параметров сделки

Банк не только проверяет возможность принятия квартиры в качестве предмета залога, но производит и другие процедуры.

Расчет окончательной суммы кредита и собственных средств заемщика

Это один из самых важных и сложных моментов при согласовании ипотечной сделки. Максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из следующих параметров:

• требований банка по размеру собственных средств (от 30% до 10% от стоимости квартиры) - банк применяет расчетный коэффициент: отношение кредита к залогу (коэффициент КЗ), который должен составлять от 70% до 90% в зависимости от условий банковской программы. Существуют программы, в которых не требуется собственных средств;
• оценочной и продажной (указанной в договоре купли-продажи) стоимости квартиры. Существуют программы, которые при расчетах основываются только на оценочной стоимости квартиры;
• ранее утвержденной максимальной суммы кредита (которая рассчитывается исходя из дохода заемщика).

Самый распространенный вариант расчета суммы кредита: из двух сумм - оценочной и продажной стоимости - берется минимальная и умножается на коэффициент КЗ. Полученный результат - это та сумма, больше которой заемщик получить не может. При этом данная сумма не должна превышать утвержденный на кредитном комитете максимальный размер кредита.

ПРИМЕР 1
Утвержденная максимальная сумма кредита - не более 56 000 у.е.
Оценочная стоимость квартиры - 70 000 у.е.
Договорная (продажная) стоимость квартиры - 80 000 у.е.
Собственные средства заемщика - 24 000 у.е. (80 000-56 000 у.е).
Применяемый коэффициент КЗ - 70%.
Максимально возможный размер кредита = 70 000 у.е. (минимум из двух стоимостей) х 70% = 49 000 у.е.

Таким образом, если заемщик хочет приобрести именно эту квартиру, у него есть три варианта решения:

1. если оценочная стоимость не соответствует продажной потому, что оценщик неоправданно занизил цену, - попробовать оценить квартиру у другого оценщика или произвести повторную оценку. При этом следует понимать, что оценщик при определении рыночной стоимости квартиры базируется на стоимости аналогичных квартир, опубликованных в публичных источниках, как правило, не учитывается стоимость мебели и сантехники (даже если продавцы ее вам оставляют);
2. если продавец или риэлтор продавца необоснованно завысили продажную цену, либо если в цену уже включены комиссионные риэлтора со стороны продавца (в случае недобросовестности риэлторов), - попробовать передоговориться о продажной цене с продавцом квартиры;
3. дополнительно найти 7000 у.е.

ПРИМЕР 2
Утвержденная сумма кредита - 56 000 у.е.
Оценочная стоимость квартиры - 90 000 у.е.
Договорная (продажная) стоимость квартиры - 80 000 у.е.
Собственные средства заемщика - 24 000 у.е. (80 000 - 56 000 у.е.).
Применяемый коэффициент КЗ - 70%.
Максимально возможный размер кредита = 80 000 у.е. (минимум из двух стоимостей) х 70% = 56 000 у.е.
В данном случае заемщик получит кредит в необходимом ему размере.

Если в отчете оценщика указано, что квартира малоликвидная, либо такое решение примет банк на основании изучения документов по квартире (как правило, это касается слишком дешевых или слишком дорогих квартир), то коэффициент КЗ может быть снижен относительно базового.

Расчет продажной цены, которая будет указана в договоре купли-продажи квартиры

Следует обратить внимание на то, что банк не допускает оформление сделки по стоимости ПИБ.

Занижение стоимости квартиры - очень распространенное явление при обычных сделках с недвижимостью. При этом преследуется цель - сэкономить на налоге на доходы физических лиц (подоходном налоге). Между тем покупатели квартир не понимают, что рискуют в случае признания сделки недействительной потерять всю сумму, фактически уплаченную ими за приобретенную квартиру и не указанную в договоре.

В то же время оформление квартиры по реальной стоимости является более цивилизованным и безопасным и для покупателя, и для продавца и, в общем случае, не влечет дополнительных затрат.

Существует практика перекладывать необходимость компенсировать налог за продавца на заемщика (даже если продавец и не собирается декларировать доход и оплачивать указанный налог - что, к сожалению, в нашей стране очень распространено). Как правило, заемщики не могут разобраться в ситуации и искренне считают, что они должны оплачивать продавцу эту сумму (что также пропагандируется недобросовестными риэлторами).

Тут можно посоветовать, во-первых, разобраться в законодательстве, а во-вторых, четко понимать, что все-таки это обязанность продавца, и не надо идти на поводу у агентов продавца, которые к тому же часто присваивают эти суммы себе. По законодательству (Налоговый кодекс РФ), если продавец владел квартирой более 3 лет, он при продаже не оплачивает налог на доходы физических лиц, дополнительно при продаже квартиры предоставляется, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, имущественный вычет в размере 1 млн. рублей (то есть оплачивается налог только с суммы, превышающей 1 млн. рублей). Вместо имущественного вычета можно уменьшить сумму полученного дохода на сумму произведенного расхода. Например, если продается квартира, которую сам продавец приобрел через долевое участие, то в качестве расходов могут быть учтены средства, внесенные как взнос в долевое строительство, и средства на отделку помещения (естественно, все это должно быть документально подтверждено).

Определение порядка расчетов с продавцами квартиры

Это тоже очень ответственный для согласования пункт. Сложности возникают из-за того, что интересы банка, заемщика и продавца квартиры противоречат друг другу.

Наиболее незащищенным чувствует себя продавец квартиры, так как в отличие от заемщика (который уже успел привыкнуть к сотрудникам банка) он видит многочисленных представителей покупателя - заемщика - в первый раз в жизни и пугается, что приобретением его квартиры занято такое большое количество людей: сотрудники банка, оценщик, риэлтор, страховая компания и сам заемщик. К тому же при этом надо произвести очень много непонятных действий. Но грамотное объяснение процедуры предоставления кредита сотрудником банка снимает недоверие продавца.

Как же производятся расчеты с использованием кредитных средств?

Предоставление кредита и порядок расчетов жестко регулируются требованиями действующего законодательства.

Средства кредита поступают на лицевой счет (счет вклада до востребования) заемщика - так называется рублевый счет, открываемый физическим лицом в банке. У продавца возникает вопрос: а где гарантия, что мне перечислят деньги? Ответить на этот вопрос можно так.

Во-первых, в кредитном договоре указано целевое назначение кредита (кроме как на приобретение конкретной квартиры, его ни на что потратить нельзя); во-вторых, заемщик потратил значительные усилия именно с целью приобрести квартиру; в-третьих, если средства перечислены не будут, то сделка будет признана несостоявшейся и продавец останется при своем (то есть с квартирой, которую он может продать другому покупателю). Гораздо менее защищенным в данной ситуации является заемщик, который при этом понес определенные затраты (на оценку квартиры, банковские комиссии, оплата риэлтору и т. п.).

Если кредитный договор подписан и стороны ожидают регистрации сделки в регистрационной службе - где гарантия, что банк выполнит условие кредитного договора и после регистрации предоставит деньги? По законодательству, кредитный договор - в отличие от договора займа, который начинает действовать только после фактического предоставления средств кредитором (заимодателем) заемщику, - действует с момента подписания, то есть банк обязан выдать заемщику деньги после выполнения условий кредитного договора (как правило, это предоставление зарегистрированного договора купли-продажи квартиры).

Существуют три распространенные схемы расчетов между покупателем-заемщиком и продавцом квартиры.

1. Безналичные расчеты.
   Средства перечисляются на лицевой счет (счет вклада до востребования) продавца квартиры.

   Данный способ является наименее затратным, поскольку не требует дополнительных расходов (на аренду ячеек, на конвертацию и т. п.), но он приемлем при так называемой прямой продаже. Этот способ не совсем подходит, когда оформляются так называемые «цепочки» сделок и фактическим получателем денег является не продавец квартиры, а последнее звено в цепочке. При безналичном перечислении средства переводятся на счет продавца после регистрации сделки в регистрационной службе. Перевод средств до регистрации (с ограничением продавца в распоряжении счетом) противоречит действующему законодательству, согласно которому нельзя ограничить физическое лицо в распоряжении его счетом.

2. Наличные расчеты.
   • Выдача средств наличными после регистрации сделки в учреждении юстиции. Эта схема аналогична схеме безналичного расчета, отличие только в том, что продавец получает сумму средств сразу наличными: заемщик снимает деньги со своего лицевого счета и отдает их продавцу квартиры.
   • Выдача кредита производится до регистрации сделки в регистрационной службе с закладкой данной суммы в банковскую ячейку. Сделка через ячейку требует дополнительных расходов, связанных с арендой банковской ячейки. При этом данный способ расчетов является достаточно рискованным, так как банк по договору аренды банковской ячейки отвечает только за доступ к ячейке и сохранность положенных туда конвертов, причем стоимость конвертов оценивается несущественной суммой (как правило, 1 рубль). Еще один недостаток подобной схемы - это то, что в случае, если сделка не будет зарегистрирована, заемщик должен будет, помимо возврата кредита в банк, уплатить проценты за все время с момента предоставления кредита и его закладки в ячейку до момента его возврата (как правило, не менее чем за месяц, а это достаточно существенная сумма).

   Кроме того, само получение наличных средств в том или ином виде провоцирует криминальные ситуации. Поэтому наличные расчеты, хотя и являются самыми «понятными», привычными для продавца и покупателя, на самом деле связаны с гораздо большим риском, чем безналичные расчеты. При этом вся «понятность» заключается только в том, что продавец видит пачку денег и что их можно разложить по конвертам в ячейки.

   В то же время безналичные расчеты гораздо более защищены законодательно.

3. Расчеты с использованием аккредитивов.
   Данная схема объединяет преимущества наличных и безналичных расчетов. Единственный ее недостаток - это ее непонятность как для заемщика, так для продавца. Совсем упрощенно можно объяснить так: закладка реальных денежных средств заменяется на обязательства банка предоставить в определенный момент определенную сумму средств.

   Если выдачу кредита контролирует банк, диктуя ту или иную приемлемую для всех сторон схему расчетов, то первоначальный взнос - это расчеты между продавцом и покупателем, и банк эти расчеты в общем случае не контролирует. Исключение составляют случаи, когда банк разрешил проведение сделки между родственниками с условием проведения всех платежей по безналичному расчету. При этом при окончательном расчете с продавцом квартиры банк потребует предъявления расписки от продавца о получении первоначального взноса, при этом сумма и дата получения средств должны соответствовать договору купли-продажи квартиры.

• Банк определяет, по согласованию с заемщиком и продавцом, дату и время подписания договоров (купли-продажи квартиры, кредитного договора, договора комплексного ипотечного страхования). Время проведения сделки согласовывается со всеми задействованными отделами банка, со страховой компанией, с нотариусом (если он участвует в сделке). Более подробно документы, необходимые в процессе оформления сделки, будут рассмотрены в следующем подразделе.
• Согласовывается дата передачи квартиры заемщику, а также дата снятия продавцов с регистрационного учета.
• В случае схемы расчетов с использованием банковских ячеек - прописываются условия договора аренды банковской ячейки, берутся данные арендаторов ячеек.

Сотрудник банка должен обязательно согласовать все вышеуказанные условия проведения сделки, как с заемщиком, так и с продавцом квартиры; как правило, при этом присутствуют еще риэлтор со стороны продавца и риэлтор со стороны заемщика. Проводить подобную встречу желательно в банке. Ориентировочная продолжительность встречи - 30-50 минут (желательно приходить на встречу подготовленными, а не начинать выяснять все, только придя в банк - как правило, время регламентировано, и вас могут попросить уйти из банка через стандартно отведенное время для данной процедуры). Требуется решить все вопросы до начала оформления сделки, чтобы впоследствии не возникало конфликтных ситуаций в процессе оформления и регистрации сделки, а также в проведении расчетов. Если банк ответственно подходит к данной процедуре, то на момент проведения данной встречи сторонам предлагаются на ознакомление проекты Договора купли-продажи квартиры, Кредитного договора, Договора страхования (с указанием параметров конкретной сделки).