Поиск варианта квартиры

При получении уведомления вам следует еще раз уточнить у сотрудника банка требования к квартире, требования к списку документов и срок рассмотрения документов от момента их предоставления в банк до назначения даты оформления сделки.

Кроме того, вы должны:

• уточнить, кто может быть собственником приобретаемой или закладываемой квартиры. Существуют программы, разрешающие оформлять собственность на несовершеннолетних, на третьих лиц (как правило, пожилых родителей) в случае, если это вытекает из условий разрешений органов опеки и попечительства или условий социальных программ содействия нуждающимся в улучшении жилищных условий;
• уточнить, кто может быть продавцом квартиры. Как правило, не допускается приобретение квартиры у супругов, родителей, родственников в случаях, если заемщик ранее владел квартирой и т. п. - это связано с риском оформления притворных сделок;
• взять формы договоров, оформляемых в процессе ипотечной сделки;
• уточнить форму проведения расчетов по ипотечной сделке (только безналичные, с использованием ячеек, аккредитивов и т. п.);
• проконсультироваться, какие трудности могут возникнуть при поиске квартиры и при оформлении сделки в связи с тем, что продавца квартиры надо убедить в надежности проведения расчетов по ипотеке;
• получить список контрагентов (риэлтерские, оценочные и страховые компании, нотариусы) с указанием контактных телефонов, уточнить, с кем из них лучше взаимодействовать в вашей конкретной ситуации.

Дело в том, что, поскольку заемщик, как правило, не совсем четко представляет процедуру проведения сделки, ему будет сложно убедить продавцов квартиры оформить продажу квартиры с использованием средств ипотечного кредита. Поэтому целесообразно воспользоваться услугами риэлторов, прошедших обучение по программе банка (если вы еще не воспользовались этими услугами на этапе сбора документов).

Риэлторы окажут вам содействие в подборе варианта квартиры, а также выступят посредниками в переговорах между продавцом и банком, убедят продавца в надежности проведения сделки с использованием ипотечного кредита, в выгодности оформления сделки по реальной стоимости квартиры.

Риэлторы помогут со сбором документов по квартире, в том числе с проведением оценки и предстраховой экспертизы, а также с получением разрешения органов опеки и попечительства (с 2005 года такое разрешение требуется только в случае продажи помещения, право собственности, на которое имеют несовершеннолетние), только если он собственник.

Риэлторы организуют оформление сделки, помогут со сдачей и получением документов о регистрации в органах юстиции, организуют проведение расчетов между продавцом и покупателем-заемщиком (это особенно важно в случае «встречных» сделок и «цепочек»).

Если в качестве первоначального взноса выступают средства от продажи имеющего жилья, риэлторы организуют так называемую «встречную» сделку, то есть оформление в один день сделок по покупке новой и продаже старой квартиры.

Таким образом, уже на этапе поиска квартиры надо учесть очень много нюансов. Как правило, самостоятельно решить вопрос с подбором варианта квартиры удается только в том случае, если вы покупаете квартиру у знакомых или если продавцы уже имели дело с ипотечным кредитованием.

Необходимо сделать еще одно замечание. Формы документов, применяемых банками, составлены и утверждены юристами банка, специалистами по ипотечному кредитованию и банковскому бизнесу. Поэтому обращаться за консультацией по поводу данных договоров к своему знакомому юристу, являющемуся специалистом в иной сфере, абсолютно бессмысленно - он вас только напугает и запутает. Самый лучший способ в случае ваших сомнений - подойти со знакомым юристом к юристу банка и лично присутствовать при их беседе.

То же относится и к аккредитации контрагентов: так как процесс оформления ипотечного кредита сложный и многоэтапный, банк тщательно подбирает партнеров. Ваш знакомый риэлтор может оказать вам «медвежью услугу», если он не знает специфики приобретения квартиры по ипотечному кредитованию.