Оформление сделки

Договоры, применяемые при оформлении ипотечной сделки

При оформлении сделки заключается несколько договоров. Все формы договоров утверждены юристами банка, и их корректировка возможна только по согласованию с юристами банка и только в части пунктов, касающихся процедуры расчетов. Также банк определяет те договоры из указанного ниже списка, которые должны быть заключены по данной ипотечной программе.

(1) Договор комплексного ипотечного страхования, объединяющий в себе два или три вида договора страхования: риск утраты жизни и трудоспособности, риск повреждения предмета залога, дополнительно - риск утраты права собственности. С 2007 года будут заключаться отдельные договоры по страхованию жизни (это связано с изменением законодательства).

Ставка по договору составляет от 0,6% до 1,4% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Это увеличение связано с тем, что в случае наступления страхового случая банк должен получить не только сам долг по кредиту, но и проценты по нему. Ставка по договору страхования определяется страховой компанией и, как правило, зависит от возраста заемщика (чем он старше, тем выше ставка), от количества застрахованных лиц по договору и т. п. К договору комплексного ипотечного страхования, по аналогии с кредитным договором, прикладывается график платежей, в котором указана сумма ежегодного платежа и срок его внесения.

Страховую компанию выбирает и аккредитовывает банк, а не заемщик, потому что страхование производится в пользу банка (кредитора) - заемщику не надо переживать, правильную ли страховую компанию выбрал банк - это проблемы банка, правильно ли он рассчитал свои риски.

Стороны по договору: Страхователь (заемщик), Страховщик (Страховая компания) и Выгодоприобретатель (банк).

(2) Кредитный договор - это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения. От заемщика требуется соблюдение условий подписанного Кредитного договора, поэтому следует внимательно ознакомиться с ним. Любые изменения к Кредитному договору возможны только по соглашению сторон. К Кредитному договору прилагается график платежей по кредиту (именуемый иногда информационный расчет), при этом в кредитном договоре указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа.

Стороны по договору: Заемщик и Кредитор (банк).

ПРИМЕР
Кредит на 15 лет, размер кредита 1 500 000 рублей, ставка 11% годовых.

(3) Договор купли-продажи квартиры - это двусторонний договор между продавцом и покупателем. В данном договоре указываются порядок расчетов, порядок передачи квартиры, порядок снятия с регистрационного учета продавца и другая информация, связанная с продажей квартиры. Дополнением к стандартному договору купли-продажи является указание, что квартира приобретается с использованием кредитных средств.

Возможны варианты договоров:

• Оформление договора купли-продажи с возникновением ипотеки в силу закона - это наиболее распространенная форма, так как при этом банк не является стороной по договору, и, соответственно, не требуется его присутствие при составлении договора и сдаче договора на регистрацию.

  Стороны по договору: Продавец и Покупатель (заемщик).

• Оформление трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки. Составление данного договора не совсем корректно, так как ипотеку по договору можно зарегистрировать только в случае, если зарегистрирована купля-продажа, и регистрационная служба отказывается регистрировать подобные договоры.

  Стороны по договору: Продавец, Покупатель-залогодатель (заемщик) и Кредитор-залогодержатель (банк).

• Заключение сначала договора купли-продажи квартиры, его регистрация и после этого составление договора ипотеки между банком и заемщиком и его регистрация. Этот способ является наиболее трудо- и финансово-затратным и неудобным для всех сторон. Он использовался на заре развития ипотечного кредитования, до 2001 года.

Договор купли-продажи, по законодательству, не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако банки могут потребовать нотариального удостоверения того или иного документа - это связано с тем, что банк несет риски в случае неверного оформления сделки. При этом банк требует проводить подобные сделки у определенного нотариуса, который ознакомлен с требованиями банка по оформлению ипотечных договоров.

(4) Закладная - именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки. Иными словами, в закладной содержится информация о предмете залога и порядке погашения кредита. На практике данный документ составляется либо сотрудником банка, либо нотариусом, заемщик только ставит на закладной свою подпись. Закладная сшивается и нумеруется регистрационной службой.

(5) Договор поручительства. В том случае, если банк выдвинул в качестве дополнительного условия предоставление поручительства физического или юридического лица, составляется договор солидарного поручительства на весь срок кредитования.

Стороны по договору: Поручитель и Банк. (При ипотечном кредитовании в настоящее время практически не используется.)

Порядок оформления сделки

1. Заключение договора страхования. Договор страхования рекомендуется заключать в день подписания кредитного договора до момента подписания самого кредитного договора.

   Договор заключается заемщиком в страховой компании. В банк необходимо предоставить все экземпляры договора (договоры страхования должны быть подписаны банком как выгодоприобретателем), а также ксерокопию квитанции, подтверждающей оплату по договору страхования. После этого заемщику отдается один экземпляр договора страхования. Для удобства заемщика начинает практиковаться подписание и оплата договора страхования непосредственно в банке при подписании кредитного договора.

2. Подписание кредитного договора происходит в банке. После выдачи кредита заемщик подписывает также график платежей по кредиту. До подписания кредитного договора заемщик оплачивает комиссию банка за выдачу кредита (в каждом банке этот платеж называется по-разному: за открытие ссудного счета, за проведение платежей и т. п.). Если требуется договор поручительства, он оформляется до подписания кредитного договора.
3. Оформление документов по расчетам.

   При безналичных расчетах - это документы на открытие лицевых счетов продавца (как правило, счет заемщика уже открыт) и необходимые распоряжения по переводу средств: как правило, распоряжение по переводу средств на счет продавца, долгосрочное распоряжение на списание и другие документы, связанные с проведением расчетов.

   При проведении расчетов через ячейки - это подписание договоров аренды ячеек с описанием условия доступа к ним.

   При аккредитивных расчетах - оформление аккредитива.

4. Передача первоначального взноса за приобретаемую квартиру (как правило, путем закладки в сейфовую ячейку). В случае если вся сделка проводится через ячейку - как правило, закладывается в ячейку вместе с кредитными средствами.
5. Заключение договора купли-продажи квартиры с указанием на возникновение ипотеки (либо трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки). Заключение договора может происходить как в банке, так и в нотариальной конторе, которая согласована с банком. Составляется закладная, если это предусмотрено программой банка.

   Возможные варианты: составление трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки квартиры; составление договора ипотеки квартиры после регистрации договора купли-продажи квартиры.

6. Регистрация сделки в регистрационной службе. Вы можете выдать доверенность на регистрацию договора риэлтору или иному доверенному лицу, которое возьмет на себя труд стояния в очереди, а также грамотно заполнит заявление на подачу документов на регистрацию. Получая документы после регистрации, обратите внимание на правильность оформления документов (лучше доверить это риэлтору). В случае обнаружения ошибок в регистрационных записях на договорах или в свидетельстве о собственности необходимо сразу же сдать документы на исправление технической ошибки. Банк примет для окончательного расчета только правильно зарегистрированные договоры.
7. Расчеты с продавцом квартиры. Окончательный расчет за приобретаемую квартиру (независимо от выбранного способа расчетов) производится только после надлежаще оформленной регистрации сделки купли-продажи квартиры. Подтверждением расчетов являются оформленные в соответствии с требованием банка расписки продавцов в получении денежных средств в случае наличных расчетов, в случае безналичных расчетов - выписки с соответствующих счетов.
8. После завершения расчетов продавец и покупатель должны исполнить остальные условия договора купли-продажи квартиры. К таким условиям относится, прежде всего, составление акта приема-передачи квартиры (по форме, предоставленной банком), а при необходимости - снятие продавцов с регистрационного учета. Документы, подтверждающие выполнение условий договора, должны быть предоставлены в банк.