Хочу купить квартиру, но цены за последний год выросли почти в 2 раза и не хватает денег. Что делать?

Есть как минимум два ответа на этот вопрос.
Первый: подождать, пока вдруг снизятся цены на квартиры и появятся деньги, и не делать ничего.
Второй: понимая, что ждать придется долго (а может быть, и очень долго), предпринять что-нибудь уже сейчас.

Первая позиция имеет, по крайней мере, один значительный минус: принятое решение «подождать» ничего не изменит в вашей жизни, и вы как хотели улучшить свои жилищные условия, так с этим желанием и останетесь. Надеяться, что цены на жилье снизятся (особенно в крупных городах), очень рискованно - в настоящий момент можно только констатировать факт, что за последние 5 лет цены выросли почти в 10 раз. Никаких предпосылок к снижению цен нет - количество строящегося жилья недостаточно (особенно в РФ в целом); финансовые вложения в недвижимость очень прибыльные, и граждане, приобретающие жилье с целью последующей выгодной продажи, не будут продавать ее себе в убыток; доля приобретения иногородними заемщиками недвижимости в крупных городах постоянно увеличивается. Конечно, государство пытается предпринять шаги по снижению цен на недвижимость, но эффект от этого будет не быстрый. В то же время граждане, которые воспользовались ипотечным кредитом ранее, в настоящее время даже с учетом всех выплаченных процентов остались в выигрыше, а те, кто ждал снижения ставок и цен, остались ни с чем.

Для людей, которым ближе вторая позиция, рассмотрим варианты решения. Совершенно очевидно, что решать придется проблему «нехватки денег». Следовательно, надо занять у кого-нибудь деньги. На сегодняшний день есть четыре варианта решения:

1. Занять у такого же, как вы (у знакомого).
2. Занять у группы таких же, как вы, - не знакомых, но решающих аналогичную задачу (вступить в кооператив).
3. Занять у банка, для которого давать денег в долг - одна из основных целей деятельности (то есть занять у профессионала).
4. Купить квартиру в рассрочку - это, в общем, почти то же самое, что и занять денег, но здесь вы «занимаете» у самого продавца. Примерно в такие отношения предлагают вступить некоторые строительные организации, которые готовы взять у вас на этапе «фундамента» процентов 20-30, а с оплатой остального - подождать до окончания строительства.

Теперь несколько «сузим» задачу. Так как деньги вам необходимы на достаточно длительный срок (от 5 лет), то варианты №№ 1 и 4 отпадают. Знакомого, который готов расстаться лет на 10 с достаточно крупной суммой денег, найти крайне проблематично, а строительные организации, как уже сказано, готовы ждать максимум до окончания строительства, а это не более полутора лет. Кроме того, вступая в подобные взаимоотношения со строительной организацией, вы заключаете так называемый договор долевого участия (или «о долевом участии в строительстве», или «о соинвестировании», или «простого товарищества»). Как ни назови, но суть одна: вы приобретаете право потребовать в будущем либо жилое помещение, либо деньги обратно, что в принципе не удовлетворяет условиям поставленной задачи, которое звучало как «хочу купить квартиру». Вышеназванное деяние можно назвать как угодно, но только не покупкой квартиры, так-как нельзя купить то, чего еще нет и не известно, будет ли.

Таким образом, остается два варианта - № 2 и № 3. Рассмотрим немного подробнее вариант № 2. Прежде всего, не надо путать современный кооператив с жилищно-строительными кооперативами, существовавшими в социалистические времена. Их отличительной особенностью было то, что они финансировались государством и, как следствие, находились под жестким контролем со стороны государства. За любое мошенничество с деньгами пайщиков можно было запросто лишиться свободы. И даже если такое случалось, государство компенсировало все потери, связанные с подобным происшествием.

Нынешний кооператив можно сравнить с кассой взаимопомощи. По аналогии с ней, деятельность кооператива основана на принципе объединения денежных средств граждан для удовлетворения потребностей одного - того, чей номер в очереди первый. У вступивших в кооператив могут возникнуть две серьезные проблемы:

Первая: для того чтобы ваш номер оказался первым, вам необходимо подождать, пока вслед за вами в кооператив вступят номера два, три, четыре и так далее, и только тогда вы сможете воспользоваться их деньгами. Таким образом, вступая в кооператив, вы должны быть готовы к тому, что придется отдать в кооператив (а по сути, тем, чей номер меньше) примерно 50% от стоимости вашей будущей квартиры и подождать примерно два года до того, как кооператив приобретет причитающуюся вам квартиру. (Если цены на квартиры не вырастут, то так и случится.) Если какой-то кооператив обещает приобрести квартиру через месяц после внесения вами первого взноса - велика вероятность того, что этот кооператив является финансовой пирамидой, созданной для отбора денег у граждан.

Вторая проблема связана с тем, что избранный (назначенный) председатель кооператива имеет полное право, в силу своей должности, распоряжаться вашими деньгами. Если вы доверяете своему председателю кооператива на сто процентов - все замечательно и проблем нет. Правда, есть поговорка «доверяй, но проверяй», однако вы как раз не сможете проверить, куда идут ваши средства. На самом деле самый большой риск - это период с момента внесения вами первого взноса до момента приобретения кооперативом квартиры для вас.

Итак, вариант № 2 тоже не совсем отвечает вашим интересам, и в результате остается вариант № 3: обратиться в банк и взять деньги в виде ипотечного кредита. В этом случае проблема всего одна - это то, что деньги стоят денег, иными словами - за то, что банк дает вам деньги в долг, вам придется заплатить проценты за пользование деньгами. Банк, безусловно, на этом зарабатывает, но размер процентной ставки, как правило, достаточно объективно отражает общеэкономическую ситуацию в нашей стране и не является завышенным. К тому же такой механизм лишен всех рисков, описанных выше, и является самым надежным на сегодняшний день для конечного потребителя - то есть для вас.

Также надо решить проблему с недостаточностью первоначального взноса. Тут есть тоже несколько путей решения (причем можно порекомендовать использовать все сразу):

• выбрать программу, по которой требования к первоначальному взносу снижены (существуют программы с нулевым первым взносом, с рассрочкой первого взноса, с 5-10% первым взносом);
• провести «ревизию» своей собственности - как правило, имеется недвижимость в собственности - доля в квартире, комната, недвижимость в ином регионе, ненужная дача и т. п. Можно обратиться в агентство недвижимости с просьбой заняться одновременно продажей имеющейся недвижимости и поиском новой недвижимости с использованием ипотечного кредита;
• получить потребительский кредит (то есть кредит без залога и без проверки целевого использования) и направить его на первоначальный взнос (единственная оговорка - надо правильно оценить возможность возвращать два кредита сразу).