Как наше государство поддерживает ипотеку? Почему оно не установит «нормальные» цены на жилье?

Государство является одним из основных участников ипотечных программ в большинстве стран мира. Активное участие государства объясняется тем, что ипотека является социально-ориентированной системой, позволяющей государству решать жилищную проблему. Именно государство обычно дает начало ипотечным программам федерального уровня. От того, насколько грамотно осуществляется государственная политика в области ипотечного кредитования, во многом зависит успешная реализация той или иной схемы на практике. Вмешательство государства в процесс осуществляется в основном тремя путями:

1. Законодательное регулирование вопросов, связанных с ипотекой.
2. Государство, точнее - госбюджет, может послужить источником дешевых кредитных ресурсов для старта ипотечной программы - особенно на первых этапах формирования рынка.
3. Стимулирование участников программ (в частности, предоставление льгот).

В России, если не говорить о законодательном регулировании, что, безусловно, является крайне важным направлением государственной политики в области ипотечного кредитования, поддержка системы осуществляется путем государственного участия непосредственно на рынке ипотечного кредитования.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», в сентябре 1997 года было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Сто процентов акций принадлежит государству.

Непосредственными целями Агентства являются:

• создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;
• обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;
• создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;
• создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
• формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

Создание федеральной системы ИЖК (Ипотечного Жилищного Кредитования) можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

Предусмотрены средства федерального бюджета в виде государственных гарантий по заимствованиям Агентства постановлением Правительства РФ. от 25.08.2001 № 628. Утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Именно за счет поддержки со стороны государства, в рамках федеральной программы ипотечного кредитования, гражданам доступны кредиты в рублях РФ на срок до 30 лет под процентную ставку от 11% годовых. Кроме того, в рамках этой программы присутствуют самые либеральные подходы к оценке платежеспособности заемщика.

Государственная поддержка на уровне субъектов федерации является неотъемлемой частью единой государственной политики в вопросах ипотечного кредитования. Как правило, она осуществляется по двум основным направлениям.

1. Адресная поддержка отдельных категорий населения в виде предоставления субсидий за счет средств бюджета субъекта федерации на компенсацию части стоимости приобретаемой за счет кредитных средств квартиры или на компенсацию части процентной ставки по ипотечным кредитам. Объем такой поддержки зависит от возможностей соответствующего бюджета и заинтересованности властей субъекта федерации. Например, в Санкт-Петербурге, в рамках целевой программы Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» на 2002-2012 годы, ежегодно предусмотрены бюджетные ассигнования в размере 80 млн. рублей на предоставление субсидий. Таким образом, гражданам, состоящим в очереди на улучшение жилищных условий, может быть оказана финансовая поддержка за счет средств городского бюджета, при приобретении ими жилья в кредит, в виде жилищных субсидий до 35% от стоимости квартиры.
2. Формирование и предоставление жилых помещений маневренного фонда гражданам, утратившим жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.

Переведем: гражданин приобрел квартиру за счет средств кредита (то есть, соответственно, эта квартира заложена в обеспечение возврата кредита) и на нее обращено взыскание кредитором. Тогда этому гражданину будет предоставлено для проживания жилое помещение из маневренного фонда в том случае, если на момент обращения взыскания эта квартира является для него единственным местом проживания.

Эти мероприятия являются не только методом социальной защиты граждан, но и имеют целью снижение риска кредиторов в целях снижения требований со стороны кредиторов к потенциальным заемщикам, а также снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, что влечет за собой увеличение уровня доступности ипотечных кредитов для граждан.

Установить цену на жилье государство не может, потому что практически вся недвижимость находится в частой собственности (граждан и юридических лиц). Вряд ли кто-то из смотрящих этот сайт предложит государству «все отобрать и поделить по-честному». Для попытки привести цены на нормальный уровень государство предпринимает ряд действий:

• рассматривается законопроект по значительному увеличению налога на имущество со второй и последующих квартир в собственности (с целью сделать менее выгодным спекуляции с недвижимостью);
• пытается вывести на более цивилизованный уровень строительную отрасль - это и принятие закона 214-ФЗ, и прокурорские проверки фирм-застройщиков, и упрощение процедуры выделения земельных участков, и попытки установить фиксированные цены на стройматериалы. Но пока жилья строится недостаточно, а спрос на него большой, остановить рост цен вряд ли удастся. Таковы, к сожалению, законы рыночной экономики.

Очень часто рост цен провоцируют и недобросовестные риэлторы - даже если продавец был готов продать жилье дешевле, агент-посредник предложит покупателю «правильную» цену, положив разницу себе в карман. Через ассоциации риэлторов также проводится работа по обучению и аккредитации агентов, но это не спасает от подобных махинаций. Возможно, что на государственном уровне также будут попытки контроля и за риэлтерской деятельностью.