Судя по рекламе, купить квартиру в кооперативе дешевле. Почему?

Отвечать на такой вопрос трудно. С одной стороны, купить квартиру посредством вступления в кооператив должно быть дешевле, чем с использованием средств ипотечного кредита, а с другой стороны (если разобраться), получается, что не очень-то и дешевле. Поясним эти два взаимоисключающих тезиса.

Отвечая на первый вопрос этого раздела («Хочу купить квартиру, но не хватает денег»), мы выяснили, что при приобретении квартиры через участие в кооперативе вы несете значительно большее количество рисков, чем при приобретении квартиры за счет средств ипотечного кредита. В кооперативе вы можете потерять деньги по следующим причинам:

• недобросовестность руководства кооператива;
• после вас в кооператив перестали вступать граждане, а ваши деньги уже потрачены в целях приобретения квартир гражданам, вступившим в кооператив до вас;
• вы внесли в кооператив деньги (как вы рассчитывали) в размере 50% от цены квартиры, которую вы хотите купить, но, пока вы ожидали своей очереди, цены на жилье выросли и теперь внесенных вами денег хватит только на 30%;
• точно такая же ситуация может возникнуть при инфляционных или девальвационных процессах (инфляция - потеря покупательной способности национальной валюты; девальвация - снижение курса национальной валюты по отношению к курсам общемировых валют).

Таким образом, можно констатировать, что, так как механизм ипотечного кредитования лишен вышеупомянутых рисков, он является более «качественной» услугой, направленной на достижение тех же самых целей. И естественно, более «качественная» услуга стоит дороже, чем менее «качественная». Ведь никого не удивляет, что автомобиль марки «AUDI» стоит дороже, чем автомобиль марки «Москвич». Просто потому, что первый реже ломается, надежнее защищает водителя и значительно комфортнее - вот и все доводы!

С другой стороны, если «копнуть» поглубже, то выясняется, что для вступления в кооператив надо заплатить внушительный вступительный взнос, регулярно платить членские взносы, скорее всего также платить проценты за рассрочку платежа за квартиру; что не избежать и всех остальных затрат, вообще присущих сделкам с недвижимостью, включая платежи за оценку рыночной стоимости приобретаемой квартиры, страховые платежи, платежи за услуги риэлтора, за юридическую экспертизу сделки и т. д. Итого - набирается очень приличная сумма. И еще один момент, о котором мало кто задумывается: вы вносите 50% стоимости квартиры и года два ждете, когда кооператив приобретет для вас квартиру, чтобы получить отсрочку в оплате оставшихся 50% сроком на 5 лет. А ведь если бы вы не внесли эти деньги в кооператив, а передали в управление, например, в Паевой инвестиционный фонд (ПИФ), то получили бы доходность до 40% в год. Получается, что через два с половиной года вам бы не понадобился никакой кооператив! Причем вклады в ПИФ считаются даже более надежными, чем в кооператив, ведь финансовая деятельность ПИФов находится под достаточно жестким контролем со стороны соответствующих государственных органов (в отличие от финансовой деятельности кооперативов).

Рискованность кооперативов проявила себя при резком росте цен - к сожалению, вклады многих граждан в кооперативы обесценились быстрее, чем они смогли бы купить желаемую квартиру. При этом граждане, обратившиеся за ипотечным кредитом, при росте цен практически не пострадали, особенно те, кто планировал в счет первоначального взноса продавать имеющуюся недвижимость (правда, естественно, пришлось брать больший кредит, чем рассчитывали ранее).