Контроль за сохранностью предмета залога

Кого можно зарегистрировать в квартире

В соответствии с действующим законодательством, никто не вправе ограничить заемщика в регистрации в принадлежащей ему собственности, как членов семьи, так и иных граждан. В настоящее время практически все банки сняли любые ограничения в части регистрации заемщика и членов семьи заемщика в заложенной квартире.

Тем не менее, если договором накладываются ограничения на права, установленные законодательством, данные пункты договора считаются ничтожными и могут не исполняться заемщиком. Но некоторые заемщики, во избежание конфликтных ситуаций с кредитором, запрашивали разрешение на регистрацию в заложенной квартире иных членов семьи - детей, близких родственников.

Паспортные столы также не вправе отказывать в регистрации в заложенной квартире или требовать дополнительных писем от кредитора, но если возникают конфликтные ситуации, лучше предоставить затребованные документы.

Чего нельзя делать с заложенной квартирой

Поскольку квартира находится в залоге, заемщик ограничен в праве распоряжения квартирой.

Заемщик не может:

• сдавать квартиру в аренду (если квартира приобреталась по программе приобретения жилья для проживания). В соответствии с условиями договора, квартира приобретается для собственного проживания заемщика. Коммерческая недвижимость - это совершенно иной вид кредитования;
• проводить перепланировку квартиры без согласования с кредитором;
• продавать или передавать в залог квартиру до полного погашения кредита (возможно получение разрешения кредитора на данные действия по договоренности сторон: кредитора, заемщику и стороны, желающий купить или взять в залог данную квартиру);
• сознательно допускать ухудшение состояния квартиры. Если будет доказано, что заемщик своими действиями привел к уменьшению рыночной стоимости квартиры, кредитор вправе потребовать досрочного возврата кредита.

Предоставление квартиры для осмотра

Согласно условиям кредитного договора, заемщик должен по требованию кредитора предоставить заложенную квартиру для осмотра. Это требование также содержится в кредитном договоре.

Кредитор может потребовать осмотра квартиры:

• для проведения ежегодного осмотра состояния квартиры;
• если заемщик допускает просрочки по погашению кредита;
• если кредитору стала известна информация об ухудшении состояния квартиры, а также о проведении несогласованной перепланировки.

Перепланировка, ремонт

Ремонт без перепланировки заемщик может проводить без согласования с кредитором. Если перепланировка не приводит к изменению описания квартиры (то есть если она незначительна), ее тоже можно не согласовывать.

Если же заемщик решил произвести глобальную перепланировку квартиры, в том числе с изменением жилой площади, количества комнат и т. п., то он должен:

• согласовать проект перепланировки в установленном порядке;
• предоставить согласованный проект в страховую компанию - поскольку квартира застрахована, на момент проведения ремонтных работ, возможно, будет принято решение страхования с повышенным коэффициентом;
• заключить договор со строительной компанией, которая будет производить ремонт;
• предоставить все вышеуказанные документы кредитору и после получения письменного разрешения начать строительные работы;
• по окончании ремонта предоставить документы кредитору (акт приема-сдачи работ, новый паспорт ПИБ);
• совместно с кредитором принять решение о необходимости внесения записи об измененных параметрах квартиры в ЕГРП, кредитный договор и закладную.